Øvre Stavsetvegen 8 · juridisk og byggteknisk gjennomgang

Hva holder ikke i dagens plan?

Konsept B er sjekket mot plan- og bygningsloven, TEK17 med DiBKs veiledning, Trondheims kommuneplan, reguleringsplan r0025 og eiendommens egne vedtak. Romtabellen regnes direkte fra arbeidsmodellen og oppdateres når modellen endres. Eierens beslutninger fra 24. september er lagt inn som «Beslutning» under hvert funn; modell og tegninger (revisjon 24) er ennå ikke oppdatert etter dem. Dette er en arbeidsvurdering, ikke en forhåndsuttalelse fra kommunen eller ansvarlig prosjektering.

Verifisert krav Ordrett fra forskrift, lov eller DiBKs preaksepterte ytelser, med kilde.

Faglig vurdering Min tolkning som arkitekt. Kan vurderes annerledes av kommunen.

Antakelse Modellmål, glassandel, terreng. Ikke innmålt.

Beslutning Eierens valg 24.09.2026. Skal inn i modell rev. 24 og i søknaden.

Laster modell

–Må endres i planen

–Må avklares eller dokumenteres

–Ser ut til å holde

BKL 1Én boenhet i huset med utgang på terreng · bekreftes av prosjekterende

00 / Beslutninger

Det eieren har bestemt

24. september 2026

Én boenhet

Kjelleren i tilbygget blir del av familiens boenhet

Smal innvendig trapp fra den nye stuen ned til kjellerdelen, med dør oppe og nede (trappesluse). Kjellerdelen beholder egen utgang. Med intern forbindelse er den ikke en selvstendig boenhet etter SAK10 § 2-2, selv om den leies ut. Huset har fortsatt én boenhet; mikrohuset er den andre boenheten på tomten.

2,4 m

Full romhøyde i ny kjeller

Rom for varig opphold får 2,4 m fri høyde. Lydisolering av etasjeskillet gjøres frivillig; det er ikke et forskriftskrav innenfor én boenhet.

4,1 m

Tilbygget flyttes 0,1 m fra grensen, trapp og grav strammes inn

SW-veggen legges 4,10 m fra grense 10–11. Utvendig kjellertrapp får 0,90 m fri bredde med slanke vanger og holdes innenfor 1,0 m utstikk fra fasaden. Lysgraven kortes inn til samme utstikk.

49,90 m²

Garasjen under 50 m²

Frittliggende garasje 7,80 × 6,40 m med to biler, arbeidsbenk, sykler og lukket bod på 5 m². Minst 2,0 m fasadeliv til hus og mikrohus, minst 1,0 m til grense. Gammel garasje rives.

Ingen skorstein

Skorstein, bod og sol

Ny skorstein kreves ikke når kjellerdelen er samme boenhet som huset med eksisterende pipe. Boden på 5 m² legges i garasjen. Solkravet i KPA § 10.2 gjelder per boenhet og faller bort for kjellerdelen.

Én søknad

Samlet søknad med ansvarsrett, rett til søknad

Garasje og tilbygg søkes samlet, men som to atskilte tiltak, slik at garasjen kan godkjennes alene. Eierens tømrermester tar ansvar som søker, prosjekterende og utførende i tiltaksklasse 1. Ingen forhåndskonferanse. Flom og kvikkleire dokumenteres først med egen vurdering etter NVEs veiledere. Søknaden utarbeides i mappen soknad/ etter malen fra mikrohussaken.

01 / Kort svar

Vinduene og brannskillet

Modell rev. 23 · beslutninger 24.09

Nei, ikke alle

Holder vinduene dagens krav?

Familiedelen holder stort sett. Ny stue og de nye soverommene oppe har nok glass etter DiBKs forenklede formel. Soverom 1 oppe har liten margin.

Kjellerdelen i tilbygget holder ikke ennå. For dagslys teller bare glass mot det fri, minst 0,8 m over gulvet og ikke i lysgrav. Stuevinduet og soveromsvinduet står i lysgraver. Stuen på 45 m² trenger ca. 5,3 m² glass, men har ca. 0,2 m² som teller. Kravet gjelder like fullt når kjelleren er del av boenheten. BeslutningLysgraven kortes inn, og rommene må få vinduer mot det fri på den lave siden mot bekken, eller en nedsenket uteplass. Dette er den viktigste tegneoppgaven i revisjon 24.

Fem eksisterende rom får tilbyggets vegg 0,3–1,1 m fra vinduet: familiens kjøkken, gammel stue, soverom 3 og kjøkkenet og soverommet i kjelleren. De må dokumenteres med dagslysberegning.

Nei

Må tilbygget brannskilles?

Ikke mot det gamle huset, og ikke rundt kjellerdelen. Med den innvendige trappen er hele huset én boenhet og én branncelle. Åpen forbindelse og åpen trapp over inntil tre plan er tillatt. Kjellerdelen trenger da verken EI 30-etasjeskille, kjølesone i fasaden eller brannklassifiserte vinduer i innerhjørnet. Verifisert

Garasjen holdes minst 2,0 m fra huset og mikrohuset, målt fasadeliv til fasadeliv. Da kreves ingen brannvegg. Taktekkingen på huset skal være BROOF(t2); takstein og metall holder. Verifisert

Brannklasse. Kjeller, hovedetasje og 2. etasje gir tre tellende etasjer. Boligbygning i risikoklasse 4 med tre etasjer kan likevel bygges i brannklasse 1 når hver boenhet har utgang direkte til terreng. Familiens boenhet har inngang på terrengnivå, og mikrohuset er sin egen bygning. Faglig vurderingAnsvarlig prosjekterende må skrive dette inn i brannredegjørelsen. Uten brannklasse 1 kan ikke tømrermesteren ta brannprosjekteringen i tiltaksklasse 1.

Det som gjenstår av brannkrav: seriekoblede røykvarslere i hele boenheten, også i begge kjellerdeler, slokkeutstyr, rømningsvindu i minst annethvert rom for varig opphold, og kjørbar atkomst for brannvesenet innen 50 m fra hver inngang.

02 / Funn

Det som må endres eller avklares

Viktigst først

Krever dispensasjon

Utnyttelsesgraden i reguleringsplan r0025

r0025 § 2 a, pbl § 19-2

Krav: «Utnyttelsesgraden for de enkelte områdene skal ikke overstige den utnyttelsesgrad som er påført planen.»
«Med utnyttelsesgrad i denne reguleringsplanen menes utnyttelsesgraden for hele bebyggelsesområde B10. Utnyttelsesgrad for bebyggelsesområde B10 er U=0,10»
Kommunens brev 19.03.2026Statsforvalteren har lagt samme tolkning til grunn i klagesak KLAGE-23/82505.
Status: B10 lå på 12,73 % og kommer til 13,02 % med mikrohuset. Kommunen ga dispensasjon for mikrohuset 16.09.2026 og kalte overskridelsen «marginal», blant annet fordi mikrohuset erstatter en bod.
Konsekvens: BeregningTilbyggets ca. 72 m² fotavtrykk gir ca. 13,8 % for B10 med samme metode, og ca. 15,3 % for tomten, over snittet i B10. Etter planens ordlyd teller brutto gulvareal i alle plan, som gir mer. Garasjen teller ikke. Faglig vurderingNy dispensasjon er nødvendig og må begrunnes bedre enn for mikrohuset. Naboen på 104/319 vil trolig uttale seg.
Beslutning: BeslutningDispensasjonssøknaden skrives nå, med samme beregningsmetode som kommunen la til grunn i BYGG-26/80598, sammenligning med de største tomtene i B10 (nr. 14, 16 og 18), samme takvinkel og høyde som huset, og hagen mot vest bevart. Garasjen søkes som eget tiltak slik at den kan godkjennes selv om tilbygget avslås.

Løses i søknaden

Tilbygget tar uteareal og parkering som mikrohuset er godkjent på

KPA § 10.4, § 14.1, BYGG-26/80598

Status: Mikrohuset ble godkjent 16.09.2026 som frittliggende bolig. Kommunen la vekt på at kravene til uteoppholdsareal var dokumentert «med god margin». Utearealplanen viser 75,98 m² for hovedhuset sør og sørvest for huset, og parkeringsplanen viser en plass rett sørøst for gavlen. Begge ligger der tilbygget skal stå. Tillatelse og vedlegg
Konsekvens: Faglig vurderingSøknaden må dokumentere uteareal, parkering og blågrønn faktor for hele tomten på nytt, med begge boenheter. Ellers undergraver den grunnlaget for mikrohustillatelsen. Blågrønn faktor på 1,03 bygde på 715 m² grøntareal, som tilbygg, garasje og ganger reduserer.
Beslutning: BeslutningNy utearealplan med 75 m² privat areal på bakkeplan for huset og for mikrohuset, ny parkeringsplan med 2 plasser i garasjen og 2 ute, og ny blågrønn faktor med kompensasjon (sedumtak på garasjen, nye trær) regnes ut i soknad/beregninger.

Avgjort

Én boenhet i huset, mikrohuset er den andre

Vedtak 25/80241, SAK10 § 2-2

Status: Kommunen og matrikkelen registrerer én boenhet. Vedtaket fra 2025 gjaldt bare bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel: «Søknaden gjelder bruksendring av rom i kjeller fra tilleggsdel til hoveddel.» Romhøyden på 215 cm ble godtatt for dette. Vedtak 12.02.2025
Krav: «Det ikke skal være noen form for intern forbindelse mellom enhetene i form av dør, trappeforbindelse eller lignende.»
«En låst dør mellom to deler i en boenhet vil derfor føre til at kravet om fysisk adskillelse ikke er oppfylt»
DiBK, veiledning til SAK10 § 2-2Utleie av del av egen bolig krever ikke søknad.
Beslutning: BeslutningDen nye kjellerdelen får innvendig trapp fra stuen med to dører. Den gamle kjellerdelen røres ikke. Dermed ingen oppdeling, ingen brannskiller mellom deler av huset, ingen lydklasse C, og parkerings- og utearealkrav regnes for to boenheter: huset og mikrohuset.

Trolig BKL 1

Brannklasse 1 med én boenhet — må bekreftes

TEK17 § 6-1, § 11-3

Krav: «Alle måleverdige plan som inneholder hoveddel, skal medregnes i etasjeantallet. Det spiller ingen rolle om hoveddel […] er over eller under terrengnivået»
«Boligbygning i risikoklasse 4 med tre etasjer, kan oppføres i brannklasse 1 når hver boenhet har utgang direkte til terreng, uten å måtte rømme via trapp eller trapperom til terreng.»
VerifisertRisikoklasse 4 med 3–4 etasjer gir ellers brannklasse 2.
Revidert vindusstudie: Kjellervinduene mot bekken er nå 1,60 m brede. Høyden følger gulvløftet, med underkant over modellert terreng og uten ny lysgrav på denne siden. Sammenlign 0, 20, 30 og 40 cm. Tidligere screening av to 50 × 30 cm vinduer er utgått for valgt plan 17. Åpningsareal er ikke glassareal eller dokumentasjon av tilfredsstillende dagslys.
Konsekvens: Faglig vurderingMed én boenhet som har utgang på terreng, er vilkåret for brannklasse 1 oppfylt. Da holder R 30 i bærende hovedsystem med småhuslempingene i VTEK § 11-4, trekledning er uproblematisk, og brannprosjekteringen kan gjøres i tiltaksklasse 1 med preaksepterte ytelser. Ansvarlig prosjekterende må skrive vurderingen inn i søknaden.

Må endres

Kjellerdelen: for lite dagslys

TEK17 § 13-7

Krav: «A_g ≥ 0,07 ∙ A_BRA / LT […] A_g = glassarealet mot det fri som er plassert minimum 0,8 m over rommets gulv og som ikke er i lysgrav.»
VerifisertAlternativet er simulert gjennomsnittlig dagslysfaktor på minst 2,0 %. Den gamle 10 %-regelen gjelder ikke lenger. Kravet gjelder alle rom for varig opphold, også i en kjellerdel av boenheten.
Dagens plan: Stue/kjøkken 45,1 m² trenger ca. 5,3 m² glass ved LT 0,6. Bare de to vinduene på 50 × 30 cm mot bekken teller, ca. 0,2 m². Soverommet har bare vindu i lysgrav. AntakelseLT 0,6 og 70 % glassandel.
Konsekvens: Faglig vurderingEn simulering når neppe 2 % når vinduene står 2 m under terreng i en 1,05 m bred gang.
Beslutning: BeslutningLysgraven kortes inn. Stue/kjøkken må få vinduer mot det fri der terrenget faller mot bekken (SE-gavlen eller NE-veggen), eller en nedsenket uteplass foran vinduene som er bred nok til at glasset ikke regnes som «i lysgrav». Rommene kan gjøres mindre for trappeslusen. Alternativ B i søknaden: kjellerens SE-del som bod og teknisk rom.

Lemping gjelder

Utsyn fra kjellerstuen

TEK17 § 13-8

Krav: «Stuen i boenheten må ha minst ett vindu der underkanten av glassflaten er maksimum 1,0 meter over gulvet.»
VerifisertDiBK lemper kravet for en supplerende stue i kjeller og for en sekundærleilighet som ikke er egen boenhet. Familiens hovedstue oppfyller kravet.
Konsekvens: Faglig vurderingNår kjellerdelen er del av boenheten, faller utsynskravet for kjellerstuen bort. Dagslyskravet gjelder likevel, og vinduene som løser dagslys gir samtidig utsyn.

Må tegnes

Rømning fra kjellerdelen

TEK17 § 11-13, § 11-14

Krav: «Rømningsvindu må ha høyde minimum 0,6 meter og bredde minimum 0,5 meter. Summen av høyde og bredde må være minimum 1,5 meter»
VerifisertMinst annethvert rom for varig opphold skal ha rømningsvindu. Karmens underkant maks 1,0 m over gulv.
Dagens plan: Stuevinduet og dagslysvinduet over trappen går ut i den samme nedsenkede gangen som inngangsdøren. Soveromsvinduet går til egen grav uten faste trinn eller stige.
Konsekvens: Faglig vurderingMed én branncelle bortfaller kravet om at kjellerdelen skal ha en egen, uavhengig rømningsvei fra resten av huset. Soverommet må fortsatt ha rømningsvindu, og en grav som er dypere enn ca. 1 m må ha faste trinn eller stige, drenering og snøsikring. Vinduet rett over utvendig trapp bør ikke regnes som rømningsvindu.
Beslutning: BeslutningRømningsvindu i soverommet legges mot innkortet lysgrav med stige, eller mot det fri på den lave siden. Døren ut skal ha fri bredde 0,86 m og fri høyde 2,0 m.

Vedtatt · må tegnes

Utvendig kjellertrapp og sikring av gropene

TEK17 § 12-14, § 12-15

Krav: «Trapper som utformes i samsvar med trappeformelen, 2 opptrinn + 1 inntrinn = 620 mm +/- 20 mm, målt langs ganglinjen, vil oppfylle kravet i forskriften.»
«Trapper med rette løp skal ha bredde på trappeløpet på minimum 0,90 m og fri høyde minimum 2,1 m.»
Verifisert0,80 m gjelder bare trapper internt i en boenhet. Håndløper på begge sider. Rekkverk 1,0 m der fallet er inntil 10 m; fall under 3 m kan sikres «på annen forsvarlig måte».
Dagens plan: 13 opptrinn på ca. 3 m løp gir ca. 0,154 + 0,25 m og trappeformel 0,558 m. Bredden er 0,90 m. Gropene har 0,9 m trerekkverk mot ca. 2 m fall.
Beslutning: Beslutning0,90 m fri bredde med slanke betongvanger, 11 opptrinn på ca. 0,18 m med inntrinn 0,26 m (0,62 m), rekkverk 1,0 m på toppen av vangene uten liggende spiler, minst 0,5 m fra nederste trinn til døren. Hele anlegget innenfor 1,0 m utstikk fra fasaden.

Vedtatt · må innmåles

Kjellertrapp og groper mot nabogrensen

pbl § 29-4, TEK17 § 6-2, § 6-3, H-8/15

Krav: «Etter plan- og bygningsloven § 29-4 andre ledd skal byggverk, inklusive eventuell kjeller/underjordisk parkering o.a., oppføres minst 4 meter fra nabogrensen.»
«Kravet til avstand fra nabogrensen gjelder ikke bare byggverk, men også andre varige konstruksjoner og anlegg»
VerifisertRundskriv H-8/15. For konstruksjoner gjelder regelen «så langt den passer», og kommunen kan godkjenne kortere avstand der hensynene bak kravet neppe er til stede (H-8/15 pkt. 2.7). Bygningsdeler som stikker inntil 1,0 m ut fra fasaden, øker ikke avstanden (TEK17 § 6-3).
Dagens plan: SW-veggen står nøyaktig 4,00 m fra grense 10–11 i modellen. Den nedsenkede gangen, trappen og soveromsgraven med støttevegger ligger ca. 2,2–2,6 m fra grensen. Naboen på 104/319 har sagt nei til samtykke. Plasseringen er fototolket, ca. 1 m usikker.
Beslutning: BeslutningSW-veggen legges 4,10 m fra grensen. Trapp og lysgrav holdes innenfor 1,0 m utstikk, altså minst 3,1 m fra grensen, og ligger under terreng. Alt som stikker mer enn 1,0 m ut, må selv holde 4,0 m. Innmåling før tegningene låses. Halvhøyderegelen: gesimshøyden må regnes fra planert terreng langs fasaden, ikke fra bunnen av gropen.

Trolig ikke utløst

Tilgjengelig boenhet

TEK17 § 12-2, § 8-5

Krav: «Boenheter i en bygning uten krav om heis som har alle hovedfunksjoner på bygningens inngangsplan, skal være tilgjengelig på inngangsplanet […] med mindre gangatkomsten oppfyller vilkåret for unntak i § 8-5 annet ledd.»
VerifisertHovedfunksjoner er stue, kjøkken, soverom, bad og toalett.
Dagens plan: Familiens inngangsplan har stue, kjøkken og bad/WC. Soverommene ligger oppe og i kjelleren. Kjellerdelen er ikke egen boenhet.
Konsekvens: Faglig vurderingUten soverom på inngangsplanet utløses ikke kravet om tilgjengelig boenhet, og heller ikke trinnfri atkomst. Søknaden bør vise romfordelingen på inngangsplanet tydelig. Nye bad bør likevel tegnes med snusirkel etter § 12-9.

Vedtatt

Bod på 5 m²

TEK17 § 12-10

Krav: «Boenheten skal ha oppbevaringsplass eller bod på minimum 5,0 m² BRA for sykler, sportsutstyr, barnevogner og lignende.»
VerifisertKan ligge utenfor boenheten med lett atkomst, og kan deles i to.
Beslutning: BeslutningLukket bod på minst 5 m² i garasjen, med egen dør. Kravet gjelder boenheten samlet; dagens bod i huset kan i tillegg beholdes.

Må dokumenteres

Badene

TEK17 § 12-9

Krav: «fri gulvplass til snuareal for rullestol foran toalettet, minimum 0,9 m fri gulvplass på den ene siden av toalettet og minimum 0,2 m på den andre siden»
VerifisertBoenheten skal ha minst ett bad som oppfyller dette. Snusirkel 1,5 m eller 1,3 × 1,8 m. Trinnfri dusjsone.
Dagens plan: Badet i kjellerdelen er 2,20 × 2,30 m. Modellen har en snuflate, men ikke med ferdige veggoppbygninger. De gamle badene er ikke berørt av tiltaket.
Konsekvens: Faglig vurderingMinst ett av de nye badene bør tegnes fullt etter § 12-9, så boenheten har ett bad som oppfyller kravet. Alle nye våtrom får uavhengig kontroll.

Må dokumenteres

Eksisterende rom som får tilbygget tett inntil vinduet

pbl § 31-2, TEK17 § 13-7

Krav: «Det er konstruksjonen, bygningsdelen, rommet eller delen av byggverket som berøres av arbeidet som skal følge gjeldende byggteknisk forskrift.»
VerifisertProp. 64 L, merknad til § 31-2.
Dagens plan: Kjøkkenvinduet står 0,33 m, soverom 3 0,37 m, kjellerkjøkkenet 0,55 m, kjellersoverommets rømningsvindu 0,58 m og stuevinduet 1,08 m fra tilbyggets vegg. Flyttingen på 0,10 m mot SW endrer lite. Kjellergodkjenningen fra 2025 bygger på at de større vinduene gir dagslys og rømning. Tidligere soverom 2 blir bod fordi gavlvinduet bygges inn.
Konsekvens: Faglig vurderingRommene må trolig dokumenteres med dagslyssimulering. Bruksendringen fra soverom til bod er søknadspliktig, og rommet må framstå som bod. Lysgraven til den gamle kjelleren må holdes åpen og nås utenfra.

Vedtatt 49,90 m²

Garasjen under 50 m²

TEK17 § 11-6, VTEK § 11-8 L

Krav: «Garasje med bruttoareal over 50 m2 til og med 400 m2 må ha avstand minimum 8 meter til andre byggverk eller byggverkene må være skilt med bygningsdeler med brannmotstand minst EI 60»
VerifisertTil og med 50 m² BTA: 2,0 m eller EI 30 mot annen bruksenhet.
Dagens plan: Modellen viser 7,20 × 7,00 m = 50,4 m². Forslaget på 49,90 m² står 2,43 m fra huset i modellen; avstanden til mikrohuset står i tabellen under.
Beslutning: BeslutningGarasjen bygges som 7,80 × 6,40 m = 49,90 m² målt til utsiden av veggene, med minst 2,0 m pluss innmålingsmargin til hus og mikrohus og minst 1,0 m til grense. 25.09Plasseringen bak huset beholdes selv om den ligger ca. 6,6 m fra Kystadbekken, innenfor kommuneplanens byggegrense på 10 m (KPA § 6.2). Det søkes dispensasjon, og spørsmålet tas opp i forhåndskonferansen. Alternativ plassering G24 mellom huset og mikrohuset (12,7 m fra bekken) ligger i søknadens kapittel 20.

Avgjort

Romhøyde og lyd i kjellerdelen

TEK17 § 12-7, § 13-6

Krav: «Rom for varig opphold skal ha høyde minimum 2,4 m.»
VerifisertLydkrav etter § 13-6 gjelder mellom boenheter, ikke innenfor én boenhet.
Beslutning: Beslutning2,4 m fri høyde i rom for varig opphold. Lydisolering av etasjeskillet mot stuen gjøres frivillig med lydhimling og trinnlydplate; ingen forskriftsklasse skal dokumenteres. Etasjeskillet trenger ingen brannklasse.

Må utredes

Kvikkleire, flom og erosjon mot bekken

TEK17 § 7-2, § 7-3, KPA § 6.2, § 16.2

Krav: «Alle planforslag og tiltak etter PBL 20-1 a, b, d, f, g, j, k, l, m og n skal ha tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred.»
«Avstanden til erosjonsutsatt elvekant må være minst like stor som høyden på kanten […] og ikke under 20 meter»
VerifisertBolig er flomklasse F2 (1/200). Byggegrense 10 m fra bekk i byggeområde (KPA § 6.2).
Kart: Indikativt kartoppslagTilbygget ligger i NVEs aktsomhetsområde for kvikkleireskred og i grovt flomaktsomhetsområde. Kystadbekken går ca. 14,6 m fra NØ-fasaden, og hensynssone naturmiljø H560 starter ca. 5–7 m unna. Ingen kartlagt kvikkleiresone innen 500 m.
Eiendommen: Kommunen skrev i mikrohussaken at eiendommen ligger «i aktsomhetssone for flom og kvikkleire». Byggemeldingen fra 1955 oppgir byggegrunnen som «Leire». Kommunens brev 19.03.2026
Beslutning: BeslutningEgen vurdering etter NVE 1/2019 (kvikkleire) og 3/2022 (flom) skrives inn i søknaden med terrengmodellen som grunnlag: skråningshøyde, helning, avstand og høyde over bekken. En bestillingstekst for geoteknisk notat ligger klar hvis kommunen krever mer. Avstanden til bekken må måles fra kanten, ikke kartlinjen.

Må dokumenteres

Uteareal, parkering og blågrønn faktor for to boenheter

KPA § 10.4, § 14.1, § 12.2

Krav: «Byggesone 3 under 20 boenheter | 75 m²» [per boenhet eller per 100 m² BRA] «– alle boenheter skal ha privat uteoppholdsareal på bakkeplan eller balkong.»
«Frittliggende eneboliger og tomannsboliger i byggesone 3 […]: 4 pr. boenhet» sykkel, «min. 2 pr. boenhet» bil
VerifisertBlågrønn faktor for bolig i sone 3: 0,9.
Dagens plan: Huset (én boenhet) og mikrohuset gir to boenheter. Eneboligraden gjelder: minst 4 bilplasser og 8 sykkelplasser samlet. Uteareal minst 75 m² per boenhet, hver med privat del på bakkeplan, ikke brattere enn 1:3 og ikke kjørevei eller parkering. Om «per 100 m² BRA» gir et høyere tall for huset, må sjekkes mot ordlyden.
Beslutning: BeslutningTo plasser i garasjen og to på gårdsplassen, sykler i garasjen. Utearealplan for hele tomten med solstudie. Blågrønn faktor regnes på nytt; sedumtak på garasjen og nye trær holdes som kompensasjon. Om blågrønn faktor må «dokumenteres oppfylt» eller bare «tilstrebes» fordi r0025 er fra 1980, kan kommunen svare på, men søknaden dokumenterer den uansett.

Faller bort

Sol til kjellerdelen

KPA § 10.2

Krav: «Ensidig belyste boenheter utenfor byggesone 1, må ha stue eller privat uteoppholdsplass inntil stue med sol 21. april i minst tre timer etter kl 12.»
VerifisertKravet gjelder boenheter.
Konsekvens: Faglig vurderingKjellerdelen er ikke egen boenhet, så § 10.2 vurderes for huset som helhet, og det er tosidig belyst. Solkravet i § 10.4 til utearealet gjelder fortsatt og dokumenteres med solstudien.

Påvis først

Felles vannledning der tilbygget kobles på

Ledningskart 2024, VA-sak 1987

Status: Vannstikket fra 1987 er en felles ledning med en naboeiendom, med stoppekran ca. 4 m fra huset. Ledningskartet viser stikket fra husets sørhjørne mot en vannledning langs SW-grensen, altså under tilbygget og kjellertrappen. Kartet er unøyaktig og krever påvisning. Lokale dokumenter
Konsekvens: Faglig vurderingOmlegging krever avtale med de andre brukerne av ledningen. Bestill påvisning før fotavtrykket låses. Søknaden viser ledningen på situasjonsplanen og beskriver omleggingen.

Må prosjekteres

Graving inntil gammel grunnmur

TEK17 § 10-2, pbl § 28-1

Vurdering: Faglig vurderingNy kjeller har gulv på −2,75, 0,30 m under dagens kjellergulv på −2,45. Graving langs den gamle grunnmuren kan undergrave den. Ny åpning i gammel gavl krever ny bæring. Terrenget faller bratt mot bekken. Konstruktør må vurdere fundamentering, eventuell understøping og byggegropens stabilitet før tegningene låses; geotekniker hvis kommunen krever det.

Energi må vises

Energikrav for tilbygget; skorstein kreves ikke

TEK17 § 14-2, § 14-4

Krav: «Boenhet i småhus skal oppføres med skorstein. Kravet gjelder ikke dersom a) boenheten oppføres med vannbåren varme, eller b) årlig netto energibehov til oppvarming ikke overstiger kravet til passivhus»
VerifisertTilbygget må oppfylle energikapitlet: U-verdier 0,18 / 0,13 / 0,10 / 0,80, vindu og dør ≤ 25 % av oppvarmet BRA, eller energiramme.
Beslutning: BeslutningIngen ny skorstein: boenheten har allerede pipe i det gamle huset. Energikravene dokumenteres med energitiltaksmetoden i søknaden.

Vedtatt · må tegnes

Trappeslusen mellom stuen og kjellerdelen

TEK17 § 12-14, SAK10 § 2-2

Krav: «Trapper med rette løp internt i en boenhet skal ha bredde på trappeløpet på minimum 0,80 m»
VerifisertTrappeformel 620 ± 20 mm, inntrinn minst 0,25 m, fri høyde 2,1 m, håndløper, og minst 0,5 m fra dør til trappeløp. Det er ingen krav til dørenes brann- eller lydklasse innenfor én boenhet.
Beslutning: BeslutningSmal trapp på 0,80 m fra den nye stuen ned til kjellerdelen, med dør i topp og bunn. Etasjehøyden på 2,75 m gir 15–16 opptrinn; en L-trapp eller kvartsving korter løpet. Kjellerdelen kan gjøres mindre for å få plass. Plassering og mål bestemmes i revisjon 24.

Holder

Familiens åpne trapp og forbindelsen til gammelt hus

TEK17 § 11-8 K, § 11-6

Krav: «Brannceller i risikoklasse 1, 2, 4 og 5 kan ha åpen forbindelse over inntil tre plan […] Det må være tilrettelagte rømningsveier fra hvert enkelt plan»
Verifisert
Dagens plan: Veggtrappen har 0,177 m opptrinn og 0,27 m inntrinn, trappeformel 0,62 m. Alle nye soverom oppe har vinduer 1,40 × 1,30 m med brystning 0,85 m, ca. 4,0–4,3 m over DTM-terreng, under grensen på 5,0 m. Den nye innvendige trappen til kjellerdelen ligger i samme branncelle.

Holder

Heis og sprinkler kreves ikke

TEK17 § 12-3, § 11-12

Krav: «Kravet om heis eller løfteplattform i annet ledd gjelder ikke […] b) der atkomst fra inngangsparti til boenhet maksimalt går over én etasje.»
VerifisertUten heiskrav utløses ikke sprinkler i bolig. Røykvarslere på strøm med batteri, seriekoblet i hele boenheten, både gammelt hus, tilbygg og begge kjellerdeler. Slokkeutstyr i boenheten og i mikrohuset.

03 / Brann

Én boenhet, én branncelle

Prinsippsnitt · ikke målestokk

Hele huset er én boenhet og dermed én branncelle. Ingen etasjeskille eller vegg trenger brannklasse innvendig. Trappeslusen fra den nye stuen til kjellerdelen har to vanlige dører. Garasjen står minst 2,0 m unna og vises ikke. Takform og høyder er skjematiske.

Det som gjenstår av brannkrav

Brannklasse 1 forutsetter at boenheten har utgang direkte til terreng. Ansvarlig prosjekterende bekrefter dette i brannredegjørelsen, og bygget prosjekteres med VTEK17s preaksepterte ytelser. Verifisert
Bæreevne: bærende hovedsystem R 30 i brannklasse 1, med lempingene for småhus i VTEK § 11-4. Ingen bygningsdel bærer et brannskille. Vurdering
Rømning: minst annethvert rom for varig opphold har rømningsvindu 0,5 × 0,6 m med sum 1,5 m og karm maks 1,0 m over gulv. Kjellerdelen har egen dør ut og rømningsvindu i soverommet. Verifisert
Røykvarslere på strøm med batteribackup, seriekoblet i hele boenheten, i alle plan og i begge kjellerdeler. Slokkeutstyr lett tilgjengelig. Verifisert
Garasjen: 49,90 m² og minst 2,0 m fasadeliv til hus og mikrohus gir ingen krav til brannvegg. Taktekking på huset BROOF(t2). Verifisert
Mikrohuset: fortsatt minst 8 m fra huset og tilbygget, ellers brannskille. Avstanden må vises på situasjonsplanen. Verifisert
Brannvesenet: kjørbar atkomst innen 50 m fra hver inngang i brannklasse 1, også kjellerdelens dør og mikrohuset. Rømningsvindu må nås med bærbar stige, maks 8,5 m. Verifisert

04 / Rom for rom

Beregnet fra arbeidsmodellen

Glassandel av karm · LT 0,6

Dagslys etter DiBKs forenklede metode for boenhet. Glass under 0,8 m over gulv og glass i lysgrav teller ikke. Rømning: fri åpning er anslått som karm minus 10 cm per side. Terrenghøyder er Kartverket DTM1 festet til antatt nivå −0,75, ikke innmålt. Eksisterende rom vises for kontroll av om tiltaket forverrer dem.

Laster beregningene.

Trapper

Garasje mot hus og mikrohus

Garasje	Mot huset	Mot mikrohuset

05 / Plan og søknad

Kommuneplan og søknadsprosess

PBL, SAK10, KPA 2022

Søknad med ansvarsrett

Hvilken søknad

Tilbygget er over 50 m² og faller utenfor unntaket i SAK10 § 3-1. Søknad, prosjektering og utførelse gjøres av foretak med ansvarsrett (pbl § 20-3). Verifisert

BeslutningEierens tømrermester tar alle tre rollene i tiltaksklasse 1 (SAK10 § 11-1, mesterbrev), forutsatt brannklasse 1 med preaksepterte ytelser. Geoteknikk dekkes av eget foretak hvis kommunen krever det. Bruksendring av soverom til bod, ny åpning i gavlen, riving av gammel garasje og terrenginngrepet tas i samme søknad.

Planlagt

Forhåndskonferanse

Beslutning 25.09Eier vil ha forhåndskonferanse før innsending. Spørsmålene som tas opp: garasjens plassering innenfor 10 m fra Kystadbekken (KPA § 6.2), takvinkel 31° mot husets 43° (r0025 § 2 c), etasjetelling og sokkeletasje (§ 3 a, § 2 e), utnyttelsesgraden, kjellerdelen som del av boenheten, gårdsrommet som lysgrav eller ikke, og om geoteknisk notat kreves før tillatelse. Anmodningen ligger i soknad/latex/forhandskonferanse.tex. Søknaden svarer uansett selv på alt kommunen spurte om i mikrohussaken.

12 uker

Nabovarsel og frister

Naboer og gjenboere varsles med minst 2 ukers frist før innsending (pbl § 21-3), via Altinn, med dispensasjonen tydelig varslet. Med dispensasjon gjelder 12 ukers saksbehandlingsfrist (pbl § 21-7). Dispensasjon krever egen begrunnet søknad, og fordelene må være «klart større enn ulempene» (pbl § 19-2). Verifisert

Tiltaksklasse 1

Uavhengig kontroll

Fuktsikring av nye våtrom kontrolleres alltid uavhengig (SAK10 § 14-2). I tiltaksklasse 1 kreves ikke kontroll av brann eller konstruksjon. Verifisert

VurderingHavner geoteknikk i tiltaksklasse 2 fordi tomten ligger i aktsomhetsområde for kvikkleire, kreves uavhengig kontroll av den.

To planer

Kommuneplan og reguleringsplan r0025

KPA 2022–2034 gjelder, og kommunen bekrefter byggesone 3. Tomten ligger også i område B10 i reguleringsplan r0025 fra 1980. KPA går foran ved motstrid, men der KPA er taus, gjelder r0025. Mikrohustillatelsen

r0025 har utnyttelsesgrad U = 0,10 for hele B10, småhus «i inntil 2 etasjer», sokkeletasje til beboelse etter kommunens skjønn, og maks gesims 6,0 m for 2 etasjer og 8,8 m for 3, målt fra planert grunn. Bebyggelsen skal ha enhetlig takvinkel og materiale.

Skjønn

Utnytting og høyde

KPA har ingen %BYA-grense i byggesone 3, bare et krav om tilpasning til strøkskarakter. Retningslinjen sier at fotavtrykk og høyder «bør ikke være større enn eksisterende bebyggelse». Uten høyder i plan gjelder pbl § 29-4: gesims 8 m og møne 9 m over gjennomsnittlig ferdig planert terreng.

VurderingMønet på +7,35 blir over 9 m hvis snittterrenget rundt bygget havner under ca. −1,65. Fallet mot bekken drar snittet ned. Regnes på terrengmodellen i søknaden og kontrolleres mot innmålt terreng.

Ikke klassifisert

Kulturminne

Utskriften fra kulturminnekartet i kjøpsdokumentene (12.08.2024) viser ingen klasse A, B eller C og ingen hensynssone for huset. Da skal Byantikvaren ikke vurdere søknaden etter KPA § 9.5. Kjøpsdokumenter

VurderingSjekk det digitale kartet på nytt, siden KPA 2025 kan ha lagt til klasser. Huset er et typehus fra Boligdirektoratet. Samme takvinkel og kledning som huset følger r0025 § 2 c og vedtaket for vindfanget i 1982.

Enebolig + mikrohus

Bygningstype

Huset forblir enebolig med én boenhet; mikrohuset er den andre boenheten på tomten. KPA-raden «frittliggende eneboliger og tomannsboliger i byggesone 3: minst 2 bilplasser og 4 sykkelplasser per boenhet» gir 4 bilplasser og 8 sykkelplasser. Uteareal: 75 m² per boenhet med privat del på bakkeplan. Vurdering

Søknadspliktig

Garasjen

49,90 m² er under grensen i SAK10 § 4-1, men unntaket krever at tiltaket er i samsvar med plan. Fordi utnyttelsesgraden i r0025 allerede er overskredet, må også garasjen ha dispensasjon og søkes. Brannkravet på 2,0 m eller EI 30 gjelder uansett. Verifisert

BeslutningGarasjen tas som eget tiltak i den samlede søknaden, med egen del av dispensasjonen, slik at den kan godkjennes alene.

Under arbeid

Søknaden

Byggesøknaden skrives etter malen fra mikrohussaken, som LaTeX i soknad/latex/. Innhold: beskrivelse, arealer og høyder, plassering, dispensasjon, uteareal, parkering, blågrønn faktor, støy, flom og kvikkleire, vann og avløp, brann, øvrige TEK17-krav, ansvar, nabovarsel og alternativer: A tilbygg med garasje, B redusert tilbygg, C bare garasje. Oppgaveliste til modellen ligger i soknad/astra/.

Skatt og utleie er ikke vurdert her.

06 / Hvem gjør hva

Fagene som må inn

Faglig anbefaling

Landmåler

Først

Situasjonskart med grenser, hus, mikrohus og terrengkoter
Innmåling av vinduer og kjellergulv
4,10 m til grense 10–11, garasjeavstander og avstand til bekkekanten bekreftes
Påvisning av felles vannledning

Tømrermester · ansvarlig søker

SØK / PRO / UTF · tiltaksklasse 1

Søknad, gjennomføringsplan og erklæringer om ansvarsrett
Brannredegjørelse etter VTEK17, brannklasse 1
Trappesluse, innkortet lysgrav, utvendig trapp
Dagslysvinduer i kjellerdelen
Nye våtrom med uavhengig kontrollør

Modell og tegninger

Astra · revisjon 24

Endringene i soknad/astra/ASTRA-OPPGAVER.md
Situasjonsplan 1:500 med avstander, høyder, uteareal og parkering
Planer, snitt og fasader 1:100 med terrenglinjer før og etter
Garasjeark og riving

Geotekniker

RIG · hvis kommunen krever det

Kvikkleire og områdeskred etter NVE 1/2019
Byggegrop inntil gammel grunnmur
Flom og erosjon mot bekken

Konstruktør

RIB

Fundament og eventuell understøping
Ny åpning i gammel gavl
Etasjeskille over kjellerdelen, lyd frivillig

VVS, elektro, energi

RIV · RIE

Ventilasjon for hele boenheten, radon, våtrom
Seriekoblede røykvarslere i hele huset
Energiberegning for tilbygget
Dagslyssimulering av berørte eksisterende rom

07 / Kilder

Kontrollert 24.–25. september 2026

Ordrett sitert fra kildene

Eiendommens egne dokumenter

Trondheim kommune, vedtak BYGG-25/80241-3 om bruksendring av kjeller, 12.02.2025, og ferdigattest 10.09.2025.
Trondheim kommune, tillatelse med dispensasjon for mikrohus, BYGG-26/80598-6, 16.09.2026, og brev 19.03.2026 og 22.06.2026.
Reguleringsbestemmelser for r0025 «Søndre del av Byåsen, Dalgård, Leirelva», stadfestet 26.09.1980.
Kjøpsdokumenter 12.08.2024: kulturminnekart, bygningsdata, ledningskart og salgsoppgave. VA-sak 1987 og byggesak 1955–1961 fra kommunens arkiv.