Seks soverom til familien, en vesentlig større stue og et ekstra bad. Ny utleieleilighet under tilbygget hvis mulig. Hagen skal helst beholdes, parkeringen må fungere, og ny garasje skal helst romme to biler og verksted. Kjøkken og romfordeling kan endres.
Se de nye plantegningene Se takstmannens skisserOpplyst av dere 09.09.2026: Dagens kjellerutleie beholdes. Mikrohuset står. Et andre soverom i den nye leiligheten er ønskelig hvis det passer. Ingen tidspress. Målet er at ny leieinntekt dekker hele lånebetalingen. Foretrukket budsjett er nå 2 mill. kr. Vi bruker dette som foreløpig totalramme, og regner illustrativt med full lånefinansiering. Dette er ikke et kostnadsoverslag.
Et trehus fra 1962 med stående panel og saltak. Taksten fra 2024 oppgir 166 m² BRA-i, fordelt på kjeller, første og andre etasje.
Takst, s. 8–10. Tall og rombruk gjelder dokumentene fra 2024. Endringer siden kjøpet må innarbeides.
På bildet ligger hagen hovedsakelig ovenfor og til venstre for huset, mens grusen ligger til høyre og nedenfor. Dette er bildebeskrivelser, ikke bekreftede himmelretninger.
Jeg vil først undersøke om deler av grus- eller garasjearealet kan brukes i flere nivåer. En ny garasje kan erstatte parkering som tilbygget beslaglegger, men bare dersom innkjøring og manøvrering fortsatt fungerer.
En garasjerampe, port og snuplass kan bruke mye av arealet vi forsøker å spare. Leilighetens stue og soverom trenger samtidig en brukbar ytterfasade. Vi bør unngå å plassere leiligheten som et mørkt restareal bak parkeringen.
Første tegningsoppgave: legg inn biler, kjørespor, gangadkomst, mikrohus og hage før vi låser tilbyggets vegger. Bildet alene gir ikke grunnlag for å plassere bygget målfast.
Jeg vil først teste kompakt bygging i høyden for å bevare hagen. En ny stue på hovedplanet og nye soverom over passer deres ønsker. Kjøkkenet kan flyttes dit det gir best romflyt.
R0025 § 3.a omtaler småhus i inntil to etasjer og beboelig sokkel der terrenget egner seg. Dette er et relevant spor, men høyde, utnyttelse og plassering må vurderes for vårt konkrete tiltak.
Husets panelretning, vindusproporsjoner og en enkel takform bør følge med inn i alternativene. Takmøter og nivåer må tegnes, ikke bare legges til på plantegningen.
To familieplasser i garasjen og én plass til hver av dagens kjellerutleie, den nye leiligheten og mikrohuset gir fem plasser. Verkstedet skal ha eget areal og ikke være avhengig av en tom bilplass.
Vi tester også åtte plasser: to per boligfunksjon dersom alle fire omfattes av denne normen. Det er et kontrollscenario, ikke et fastslått krav til eiendommen.
KPA § 14.1 angir minst to bilplasser per boenhet for frittliggende eneboliger og tomannsboliger i byggesone 3. Kommunens brev 19.03.2026 brukte dette for mikrohuset. Klassifisering og samlet krav etter tilbygget må avklares.
§ 14.5.2 angir 2,6 × 5,0 m som grunnmål for sideordnet parkering, med større bredde ved faste hindringer. Manøvrering krever 6 m bak vinkelrette plasser i fellesanlegg, ellers minst 5 m.
Publisert KPA · §§ 14.1 og 14.5.2Åpne den interaktive skissevisningen for begge familieetasjer, kjeller, garasje og snitt. A og B sammenligner separat og sammenbygd garasje. C deler A i etapper. Tegningene viser romfordeling, men ennå ingen kontrollert plassering mot mikrohus, hage og biladkomst.
Samler boligrom over samme grunnflate. Garasjen erstattes lenger inn på egen side og må få plass ved siden av adkomsten.
Fordel: enklere å skille bolig og garasje. Avgjørende: om begge bygg og parkering får plass uten å spise hagen.
Leilighet og garasje ligger ved siden av hverandre på sokkelnivå. I B01 ligger familierommene over leiligheten, mens garasjen har et lavt tak uten boligrom over. Dette er en avgrensning av den tidligere ideen om bolig over garasje.
Et bredere bygg krever mer plass. Innkjøring på sokkelnivå, dagslys, bæring og brannskille må undersøkes. Ikke dokumentert billigere enn A.
Bruk 2 mill. kr som ramme for å velge et første trinn. Ny leilighet prioriteres hvis første trinn skal gi leieinntekt. Garasje eller deler av familieutvidelsen kan måtte vente.
Fordel: mindre første investering. Ulempe: ikke alle rom fra starten, mulig høyere totalkostnad og ingen antatt leie før leiligheten er ferdig og kan brukes lovlig.
Boksene viser funksjoner, ikke etasjemål, høyder eller godkjent romplassering. Alternativ B forutsetter tilstrekkelig areal og terreng for sideordnet leilighet og garasje.
| Funksjon | Areal å teste | Betydning |
|---|---|---|
| Tre nye soverom | 30–36 m² til sammen | Før vegger og gang |
| Ekstra familiebad | 4–6 m² | Dusj, WC og servant |
| Familiens stue | 40–50 m² totalt | Inkluderer eksisterende stueareal som beholdes; spiseplass avklares |
| Ny leilighet | 35–45 m² brukbart romareal | Ett soverom som basis; alternativ med to tegnes separat |
| To biler + eget verksted | 50–65 m² brukbart gulvareal | Utvendig bygningsareal blir større; avhenger av biler og verkstedbruk |
Egne skisseforutsetninger, ikke forskriftsminimum eller oppmålt BRA/BYA. Vegger, gang, trapper og tekniske arealer må medregnes. Tallene skal ikke summeres til et byggeareal, siden stuen inkluderer eksisterende rom.
Vedtaket 12.02.2025 gjelder bruksendring til kjellerstue, kjøkken, soverom og bad. Ferdigattesten 10.09.2025 viser til dette vedtaket. Jeg har ikke funnet dokumentasjon på at saken opprettet en separat boenhet.
Vedtakets aksept av 215 cm romhøyde gjelder den eksisterende kjelleren. Det er ikke et prosjekteringsgrunnlag for høyden i en ny kjeller.
BYGG-25/80241-3 og -9Dere bekrefter at mikrohuset er oppført. Det tas med i dagens situasjon, sammen med eksisterende kjellerutleie. Siste tillatelse og eventuelle vilkår må fortsatt legges inn i dokumentgrunnlaget.
I brevet 22.06.2026 peker kommunen på gul støysone og dispensasjon fra r0025 § 2.a i mikrohussaken. Brevet gir bakgrunn for å kontrollere samlet arealbruk og støy, men er ikke dagens saksstatus.
Deres opplysning 09.09.2026 og BYGG-26/80598-7Taksten gir rom under terreng TG3 og beskriver høy fukt i treverk og begynnende råte ved et kontrollhull. Dreneringen var opplyst skiftet rundt 2013, mens store deler av grunnmuren ikke var tilgjengelige for kontroll.
Hva er utbedret siden 2024? Ny utgraving og sammenføyning må ta hensyn til eksisterende fundamenter, drenering og terrengvann.
Takst, s. 11–12Vi må avklare antall boenheter og søknadsopplegg for tilbygget. DiBK skiller mellom oppdeling av eksisterende bolig og vurdering av boenheter i nybygg.
Gjeldende plankart og bestemmelser må kontrolleres for eiendommen. Kommunen opplyser at KPA 2022–2034 er revidert etter avgjørelser 30.03.2026. Byggegrense, utnyttelse, høyde, uteareal, parkering og eventuell bevaring er foreløpig ikke kontrollert for tilbygget.
DiBK og Trondheim kommune · kontrollert 09.09.2026Ny foretrukket ramme er 2 mill. kr, og dere ønsker at leien dekker hele lånebetalingen. Ved 5 % rente gir et 30-årig annuitetslån på 2 mill. kr en betaling på ca. 10 736 kr per måned. Av 12 000 kr bruttoleie står da ca. 1 264 kr igjen før drift, ledighet og skatt.
| Scenario | Betaling per måned | Igjen av 12 000 kr bruttoleie |
|---|---|---|
| 5 % · 30 år | 10 736 kr | 1 264 kr |
| 5 % · 25 år | 11 692 kr | 308 kr |
| 7 % · 30 år, følsomhetstest | 13 306 kr | Mangler 1 306 kr |
Egen beregning med månedlige terminer og uendret rente. Gebyrer, skatt, rentefradrag, driftsutgifter og ledighet er ikke med i tabellen. Avdragsfrihet er ikke forutsatt tilgjengelig. 12 000 kr er deres scenario, ikke en kontrollert markedsleie.
Dette beregner nytt lån, ikke byggekostnad eller bankens lånetilsagn. Egenkapital kan finansiere forskjellen mellom totalprosjekt og nytt lån. Eksempelet setter av 2 000 kr per måned til drift, vedlikehold og ledighet. Beløpet er en antakelse som må tilpasses.
Før skatt og gebyrer. Med 2 000 kr i reserve står 10 000 kr igjen til lånet.
Hovedønskene og mye av egeninnsatsen er avklart. Nå trenger vi tilbakemelding på romplanene, hva 2 mill. kr skal omfatte, og mål på adkomsten og terrenget.
Dere kan svare i samtalen eller skrive her. Siden prøver å lagre svar i denne nettleseren. Last ned en kopi for å ta vare på dem eller dele dem.
Filene ligger i husmappen over dette prosjektet. Kildene nedenfor er lest for dette utkastet. R0025 §§ 2–3 og publisert KPA §§ 14.1 og 14.5.2 er også gjennomgått. Øvrige arkivtegninger og situasjonskart er ikke detaljkontrollert.
Mikrohus/Søknad/r0025 Reguleringsbestemmelser.pdf, §§ 2–3; Mikrohus/Søknad/Svar fra Komune 1.pdf, 19.03.2026, s. 3; publisert KPA og DiBK lenket ved parkeringsavsnittet.Kjøpsdokumenter/Øvre Stavsetvegen 8 revidert .PDF, s. 8–12, og Digital salgsoppgave.PDF, s. 5–7. Første etasje · Andre etasje · Kjeller.
Kommune arkivdokumenter/25-80241 …. Tillatelse BYGG-25/80241-3, 12.02.2025, s. 2–3. Ferdigattest BYGG-25/80241-9, 10.09.2025, s. 1. Også sett på Bruksendringssøknad Sokkelleilighet/Ny skisse fra Takst i 2024 med mål og vinduer.png.Mikrohus/Søknad/Svar fra Komune 2.pdf, BYGG-26/80598-7, 22.06.2026, s. 2. Saksnotater fra juli 2026 gir bakgrunn, men dokumenterer ikke senere vedtak.